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      “销售萎缩”并非市场全貌的真正表现

      来源:环讯编辑部 点击:22382

      城市化进程带来的庞大购房需求,或许是行政手段难以阻挡的。

      今年前11个月,一些热点城市的商品房销售面积出现大幅下滑,其?#26657;?#21271;京的新房销售创下9年来的新低,上海的商品房销售面积也有不小的降幅。“限购令”影响下的热点城市,已不可避免地迎来楼市“寒冬”。

      但这并不能反映市场全貌。根据国家统计局的数据,今年1~10月,全国商品房销售面积79653万平方米,增长10.0%,这样的增幅甚至高于去年同期。

      在限购、限贷等行政手段的强力打压下,今年楼市总体仍保持着较好的销售成绩,让人颇感意外。?#30340;?#20154;士告诉《每日经济新闻》,强劲的需求将在相当长时间内支撑?#24247;?#20135;市场,即便经过这轮调控政策的打压,?#24247;?#20135;业的支柱地位仍难以撼动。

      今年销售或再创新高

      近期?#29992;?#20307;上报出的“销售萎缩”消息,并非市场全貌的真正表现。在11月宏观经济数据发布之前,不少机构便预测,今年前11个月,全国商品房销售仍将保持接近10%的增幅,并可能实现接近9亿平方米的销售面积。

      这与楼市今年以来的走势一脉相?#23567;?#20174;年初开始,全国商品房销售在限购、限贷的政策背景下仍然“逆势走高”,?#35980;?#23569;人感到意外。

      并非所有的限购政策都会阻碍成交。中国?#24247;?#20135;学会副会长陈国强向《每日经济新闻》记者表示,广大非限购的二、三线城市,贡献了销售增幅的大部分?#27426;?#19968;些限购力度不够严厉的城市,同样实现了销售的增加。

      陈国强向记者提供了一组数据:今年前三季度,46个限购城市商品房销售略涨1%,而其余的非限购城市,商品房销售量增长了20%。

      按照陈国强的观点,北京、上海?#28909;?#28857;城市受限购政策的影响较大,而不少限购的二线城市,本身外来人口较少,投?#24066;?#27714;比例低,几乎没有受到这一政策的影响。

      上海易居?#24247;?#20135;研究院综合研究部部长杨红旭也向记者表示,在国家统计局的统计?#26657;?ldquo;商品房”的概念还包括了部分产权式保障房,这部分成交量弥补了纯商品房萎缩造成的空缺。

      无论成交结构如何变化,今年商品房销售实现“丰收”几无悬念。陈国强认为,由于今年四季度市场相对冷淡,预计全年成交量可能与去年?#21046;健?#26472;红旭则乐观地认为,今年的商品房成交仍将有5%左右的增幅。

      根据国家统计局的数据,去年全国商品房销售面积首次冲破10亿平方米大关,达到10.43亿平方米,为历史最高。

      供需反转引发政策疑问

      调控的“深水区”目前仍在一线城市和热点城市。在“?#23548;?#38144;售”的背后,开发商面临的是资金和库存压力。

      根据链?#19994;?#20135;市场研究部的统计,截至12月7日,北京商品住宅存量达到130049套,仅用了20天就实现了1万套的增长。该机构还表示,随着销售的萎缩,这样的库存高压将会?#20013;?#21040;明年。

      热点城市的情况大抵相似。上海易居发布的报告显示,截至2011年11月底,我国8个典型城市新建商品住宅库存总量高达4595万平方米,?#28909;?#24180;同期新增1276万平方米,增幅约38.44%。

      按照该机构的推测,8个典型城市新建商品住宅存销比为12.9,也就是说,以最近6个月的销售速度计算,这8个城市的库存至少需要一年的时间才能完全消化。

      杨红旭向《每日经济新闻》记者表示,典型城市新建商品住宅存销比已步入过大区间,房价下行压力将进一步增大。

      事实上,以“限购令”为代表的行政调控手段出台的目的,便是暂时抑制需求,为保障房和普通商品房的供应争取时间。在如今供需关系已经反转的情况下,“限购令”等政策是否存在退出的可能?

      杨红旭认为,明年热点城市的供需关系仍将维持在高位,这也决定了调控政策已有松动的基础。但由于政策效果存在滞后期,即便如此,房价也未必实现反弹。

      根据北京中原地产的统计,目前已经执行限购的46个城市?#26657;?#26377;11个城市将在今年年底和明年初到期,但到目前为止,除海口表态“限购?#20013;?rdquo;,北京明?#26041;?#38480;购纳入基本住房制度外,其余城市均未有所表态。

      陈国强认为,短期内限购政策不会松动,但在一些重要的时间节点上——如明年“两会”后、明年下半年——类似的调控政策仍存在调整的可能。

      ?#24247;?#20135;支柱地位难改变

      成交量的多寡是反映市场热度的重要指标。尽管今年利空消息?#27426;希?#38144;售成绩保持高位已经没?#34892;?#24565;。以?#24247;?#20135;业“领?#36153;?rdquo;万科为例,今年前11个月,万?#35780;?#35745;实现销售面积1015.3万平方米,销售金额1157.2亿元,超过了去年全年。

      除万科外,恒大、中海、华润等房企均提前完成年度销售目标,龙湖、碧桂园等企业也已接近全年销售任务。

      事实上,尽管个别房企已深陷资金漩?#26657;?#20294;在不少?#30340;?#20154;士看来,?#24247;?#20135;投资?#20013;?#32500;持高位本身说明了行业的吸引力仍然较大。

      陈国强表示,城市化进程带来的庞大住房需求是?#24247;?#20135;市场的主要支撑力。杨红旭也认为,?#24247;?#20135;业未来的10~15年都将看好,除城镇化因素外,人口红利效应、人均GDP和人均可支配收入的快速增长都是重要的利好因素。

      与一些人的预期不同,不少受访者都向记者表示,经过本轮调控,?#24247;?#20135;市场将从爆发式增长阶段回归到稳定增长阶段,而并非迎来可怕的衰退期。

      杨红旭表示,?#35789;?#21830;品房市场受到?#36153;梗?#22312;保障房建设的拉松下,?#24247;?#20135;投资、建设仍将保持一个较高的水平,从而保证其对国民经济的贡献。

      数据显示,今年1~10月,全国?#24247;?#20135;开发投资49923亿元,同比增长31.1%,高出固定资产投?#35797;?#24133;6.2个百分点。“?#24247;?#20135;业增加值对GDP的贡献仍将在5%以上,其支柱地位事实上不会改变。”杨红旭说。

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