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      销售萎缩并非市场全貌的真正表现

      来源环讯编辑部 点击22207

      城市化进程带来的庞大购房需求或许是行政手段难以阻挡的

      今年前11个月一些热点城市的商品房销售面积出现大幅下滑其?#26657;?#21271;京的新房销售创下9年来的新低上海的商品房销售面积也有不小的降幅“限购令”影响下的热点城市已不可避免地迎来楼市“寒冬”

      但这并不能反映市场全貌根据国家统计局的数据今年1~10月全国商品房销售面积79653万平方米增长10.0%这样的增幅甚至高于去年同期

      在限购限贷等行政手段的强力打压下今年楼市总体仍保持着较好的销售成绩让人颇感意外?#30340;?#20154;士告诉每日经济新闻强劲的需求将在相当长时间内支撑?#24247;?#20135;市场即便经过这轮调控政策的打压?#24247;?#20135;业的支柱地位仍难以撼动

      今年销售或再创新高

      近期?#29992;?#20307;上报出的“销售萎缩”消息并非市场全貌的真正表现在11月宏观经济数据发布之前不少机构便预测今年前11个月全国商品房销售仍将保持接近10%的增幅并可能实现接近9亿平方米的销售面积

      这与楼市今年以来的走势一脉相?#23567;?#20174;年初开始全国商品房销售在限购限贷的政策背景下仍然“逆势走高”?#35980;?#23569;人感到意外

      并非所有的限购政策都会阻碍成交中国?#24247;?#20135;学会副会长陈国强向每日经济新闻记者表示广大非限购的二三线城市贡献了销售增幅的大部分?#27426;?#19968;些限购力度不够严厉的城市同样实现了销售的增加

      陈国强向记者提供了一组数据今年前三季度46个限购城市商品房销售略涨1%而其余的非限购城市商品房销售量增长了20%

      按照陈国强的观点北京上海?#28909;?#28857;城市受限购政策的影响较大而不少限购的二线城市本身外来人口较少投?#24066;?#27714;比例低几乎没有受到这一政策的影响

      上海易居?#24247;?#20135;研究院综合研究部部长杨红旭也向记者表示在国家统计局的统计?#26657;?ldquo;商品房”的概念还包括了部分产权式保障房这部分成交量弥补了纯商品房萎缩造成的空缺

      无论成交结构如何变化今年商品房销售实现“丰收”几无悬念陈国强认为由于今年四季度市场相对冷淡预计全年成交量可能与去年持平杨红旭则乐观地认为今年的商品房成交仍将有5%左右的增幅

      根据国家统计局的数据去年全国商品房销售面积首次冲破10亿平方米大关达到10.43亿平方米为历史最高

      供需反转引发政策疑问

      调控的“深水区”目前仍在一线城市和热点城市在“?#23548;?#38144;售”的背后开发商面临的是资金和库存压力

      根据链?#19994;?#20135;市场研究部的统计截至12月7日北京商品住宅存量达到130049套仅用了20天就实现了1万套的增长该机构还表示随着销售的萎缩这样的库存高压将会?#20013;?#21040;明年

      热点城市的情况大抵相似上海易居发布的报告显示截至2011年11月底我国8个典型城市新建商品住宅库存总量高达4595万平方米?#28909;?#24180;同期新增1276万平方米增幅约38.44%

      按照该机构的推测8个典型城市新建商品住宅存销比为12.9也就是说以最近6个月的销售速度计算这8个城市的库存至少需要一年的时间才能完全消化

      杨红旭向每日经济新闻记者表示典型城市新建商品住宅存销比已步入过大区间房价下行压力将进一步增大

      事实上以“限购令”为代表的行政调控手段出台的目的便是暂时抑制需求为保障房和普通商品房的供应争取时间在如今供需关系已经反转的情况下“限购令”等政策是否存在退出的可能

      杨红旭认为明年热点城市的供需关系仍将维持在高位这也决定了调控政策已有松动的基础但由于政策效果存在滞后期即便如此房价也未必实现反弹

      根据北京中原地产的统计目前已经执行限购的46个城市?#26657;?#26377;11个城市将在今年年底和明年初到期但到目前为止除海口表态“限购?#20013;?rdquo;北京明?#26041;?#38480;购纳入基本住房制度外其余城市均未有所表态

      陈国强认为短期内限购政策不会松动但在一些重要的时间节点上——如明年“两会”后明年下半年——类似的调控政策仍存在调整的可能

      ?#24247;?#20135;支柱地位难改变

      成交量的多寡是反映市场热度的重要指标尽管今年利空消息?#27426;ϣ?#38144;售成绩保持高位已经没?#34892;?#24565;以?#24247;?#20135;业“领?#36153;?rdquo;万科为例今年前11个月万?#35780;?#35745;实现销售面积1015.3万平方米销售金额1157.2亿元超过了去年全年

      除万科外恒大中海华润等房企均提前完成年度销售目标龙湖碧桂园等企业也已接近全年销售任务

      事实上尽管个别房企已深陷资金漩?#26657;?#20294;在不少?#30340;?#20154;士看来?#24247;?#20135;投资?#20013;?#32500;持高位本身说明了行业的吸引力仍然较大

      陈国强表示城市化进程带来的庞大住房需求是?#24247;?#20135;市场的主要支撑力杨红旭也认为?#24247;?#20135;业未来的10~15年都将看好除城镇化因素外人口红利效应人均GDP和人均可支配收入的快速增长都是重要的利好因素

      与一些人的预期不同不少受访者都向记者表示经过本轮调控?#24247;?#20135;市场将从爆发式增长阶段回归到稳定增长阶段而并非迎来可怕的衰退期

      杨红旭表示?#35789;?#21830;品房市场受到?#36153;?#22312;保障房建设的拉松下?#24247;?#20135;投资建设仍将保持一个较高的水平从而保证其对国民经济的贡献

      数据显示今年1~10月全国?#24247;?#20135;开发投资49923亿元同比增长31.1%高出固定资产投?#35797;?#24133;6.2个百分点“?#24247;?#20135;业增加值对GDP的贡献仍将在5%以上其支柱地位事实上不会改变”杨红旭说

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